Při porovnávání cen bytů zjistěte, jakou plochu používá developer pro výpočet ceny. Stanovit tak jednoznačný ukazatel, jakým je cena za m2, není totiž tak jednoduché, jak by se na první pohled mohlo zdát. „Udává-li prodejce cenu za m2 plochy bytu, přesvědčte se, co vše pod tento pojem zahrnuje,“ říká Pavel Velebil z Tide reality, „někdy prodávajícíc používá pojem celková plocha, jindy prodejní plocha a jindy užitná plocha bytu. Různé typy výpočtu ceny za m2 přitom mohou ceny za metr čtvereční odlišovat až o patnáct procent.“ Co jednotlivé pojmy znamenají a jak často jsou používány? Připravili jsme pro Vás malý slovníček pojmů s vysvětlením dopadu na cenu.
Podlahová plocha bytové jednotky
Tento pojem zavedl klíčový zákon 72/1994 o vlastnictví bytovách a nebytovách jednotek, kterým se řídí od roku 1994 celý trh nově stavěných bytů. Podlahová plocha bytové jednotky je součtem podlahových ploch všech místností bytu a to včetně místností tvořících příslušenství jednotky – tedy přeložena včetně sklepa (pokud je vyzděný a jde o samostatnou místnost). „Přičemž podlahovou plochou se rozumí plocha nášlapné vrstvy pokrývající hlavní vodorovnou konstrukci,“ říká Velebil. Jednoduše lze říci – vše, na co se lze postavit. „Tím je samozřejmě myšlena i plocha zakrytá či zastavěná zařizovacími předměty, jakými může být vana, sprchový kout nebo schodišťě v případě mezonetu, do podlahové plochy se naopak už nezapočítává plocha parapetů.“ Paradoxně se však takto vypočtená plocha bytové jednotky většinou pro výpočet ceny za metr čtvereční nepoužívá.
Proč? „Souvisí to s pohledem kupujících, za co jsou a nejsou ochotni zaplatit,“ říká Velebil. „Pochopitelně, nikdo nechce platit stejnou cenu za metr čtvereční sklepu bez oken v podzemí domu a za metr čtvereční plně vybaveného bytu. Na druhou stranu většina kupujících považuje za přidanou hodnotu balkon nebo terasu. Proto se začaly používat pojmy vnitřní plocha bytu a prodejní plocha jednotky.“
Vnitřní plocha bytu
je podlahová plocha bytu bez sklepa. Tento pojem v citovaném zákoně není uveden, běžně se však používá jak prodávajícícmi tak kupujícícmi.
Prodejní plocha jednotky
U jednotlivých developerských společností se může lišit, ale v zásadě převládl následující typ výpočtu: Prodejní plochu tvoří podlahová plocha bytu bez sklepa + poloviční plocha balkonů + třetinová plocha teras. „Když chcete cenu za metr čtvereční sami porovnat, nespoléhejte se na výpočet developera a prove´dte ho sami.“, říká Velebil. Nejprve od celkové ceny bytu (včetně DPH) odečtěte cenu garážového stání a cenu sklepa (většina developerů je vyčisluje samostatně) a získáte cenu samotné bytové jednotky. Tu pak vydělte prodejní plochou a získáte cenu za metr čtvereční. Takto snadno porovnáte několik nabídek z různých projektů.
„Dejte si však pozor ještě na jednu věc – některé společnosti používají v tabulkách s byty pojem celková plocha místo podlahová plocha,“ uvádí Velebil. Problém je v tom, že do tzv. celkové plochy obvykle developer započítává i plochu zastavěnou příčkami uvnitř bytu, tedy prostor, který nemůžete využít. Cena za metr čtvereční pak při porovnání s konkurencí vychází díky větší prodejní ploše příznivěji, plocha je však větší jen na papíře, ne ve skutečnosti. „Pokud v ceníku naleznete pojem celková plocha jendotky, nebojte se zeptat, co developer do celkové plochy započítává a zjistěte si, jaká je podlahová plocha bytu bez sklepa.“ dodává Velebil.
„Při porovnávání jednotlivých nabídek je nezbytné pečlivě číst smlouvu o smlouvě budoucí a nechat si připravit závaznou nabídku, která bude jasná a bude obsahovat vysvětlení všech detailů,“ radí Pavel Velebil.
Tide Reality spol. s r.o. na českém realitním trhu působí již od roku 1993. Specializuje se na prodej nových bytů v developerských projektech v Praze, Středočeském kraji a také na horách. Kancelář Tide Reality doposud zajistila kompletní servis při prodeji jednotek u více než dvou desítek developerských projektů, převážně v Praze a jejím okolí. Realitní kancelář se může pyšnit dlouhodobě stabilním týmem makléřů, z nichž většina je přímo spolumajiteli společnosti.
